年，仍是宁波楼市火热的一年，但由于调控加码，也有不少新变化。记者根据市房管中心最新发布的权威数据，试着为年宁波市区的住房成交情况作了一份“年报”。
回顾
市六区新房成交量创历史新高
但市五区成交量不到高峰期的八成
年，市六区共成交套住房，比年减少了99套。其中，新建商品住宅总成交套数套，比年增加套，增幅4.72%；二手商品住宅总成交套数套，比年减少套，降幅4.12%。
从数据看，年市区的新房成交量创历史新高，二手房差一点，没有超越年，但成绩也算不错。
不过，需要注意的是，房管部门的市区住房成交记录始于年；在年之前，统计的都是市五区(除奉化外)范围内的成交套数。而年、年，奉化楼市显然已经成为一个重量级的存在。
房管部门数据显示，年，奉化新房成交总套数是套，占到市六区总成交套数的32.6%，比年的套，有约8%的升幅。相比之下，奉化的二手房市场存在感还很弱，年全年才成交了套，还不到市五区成交量的一个零头。
这当然与城市扩大、原先的较远区域经过多年开发建设后已经完成城市化，进而可开发土地减少、新房供应量日益走低有关。像东部新城核心区、湾头、镇海庄市这些板块，现在已鲜有新盘出现。而在老城区内，如果不是上一轮“棚改”拆迁出了一些地块，新建的楼盘也同样会很少。
相对应的是，在新盘变“旧”后，近五年市五区的二手住房成交量持续维持在高位。或许，宁波楼市很多板块内的新盘，慢慢都需要“且买且珍惜”了，然后一起迎接二手房时代的到来。
超六成新盘，
无房户中签率%
近两成新盘认购人数少于百人
从去年的月成交数量可以看到，宁波楼市有很明显的两个分界点：一是疫情发生后的2月份，二是楼市调控*策出台的7月份。
市区新房、二手住房的成交量，都是从2月份之后迅速爬升，到7月份达到全年最高点。
在7月份之后的时间段，如果比较其中最低点的成交量和7月份的成交量，不管是新房还是二手住房，都几乎接近腰斩。
成交量上的此种变化，正是新*前后市场气氛变化的反映——从“抢房”到挑房。
其中，无房家庭优先购房*策的出台，对缓解市场紧张气氛，可以说起到了至关重要的作用。
记者对照市房产交易信息服务网公开数据，对无房家庭优先购房*策出台后到年年底的这段时间，市六区全部新盘认购情况作了一个统计。
整体上看，市六区共有批次的新盘完成网上认购登记，推出的住宅房源总数是4.1万余套，认购总人数接近7.4万，市场热度显然挺高。
但细分无房户和有房户，两者的买房难易程度，差别很大。
批次新盘中，供无房户的住宅房源是余套，而认购人数1.8万人不到。抛开少数热盘，从整体上看，无房家庭基本上想买就能买到。统计显示，无房家庭中签率为%的新盘多达67批次，占比63%。
而供有房家庭的商品住宅房源总套数为1.8万余套，而有房家庭的认购总人数超过5.4万，整体中签率35%不到。即便如此，还是有50批次新盘的有房家庭中签率为%。
应该说，在调控新*之后，除了少数超级热盘，市区多数新盘并不见得特别难买到。
同时，新*之后就，市区新盘的高度分化，记者统计发现，有6批次新盘的认购登记人数为零；认购人数少于人的更是多达21批次，占比近两成。其中，多数为奉化滨海板块、春晓-梅山板块的新盘，还有个别位置临高架或高速等、居住环境相对不佳的新盘。
现在，我们回望年端午前后但凡是新盘就会被“抢”的景象，回望调控新*之前引起轰动的星旅城的“万人摇”，有没有点恍惚之感？
市五区新盘被严格限价
涨价迅猛的奉化新盘有新变化
年，在严格限价之下，市五区新盘中，价格上涨明显的极少。
市五区内，在调控新*施行后有过两次及以上领证的新盘有11个，分别是：湾头的星湖湾，庄桥的云栖兰汀苑、宝辉尚城，慈城新城的映辰府、御章府，骆驼的海映澜庭，九龙湖的桂语风荷、云溪峰境，高新区的春月江澜湾，邱隘南的新东城阳光苑，梅山的映海潮苑。
11个新盘中，几次领证的备案均价基本上没有任何变化。像星湖湾，在年6月底、7月底、11月中旬的三次领证中，备案均价均在元/平方米上下。
下面三个表格依次是奉化地铁琎琳站、大成东路站、金海路站3个板块内的新盘，在年以来的备案均价变动情况——高的，一年间房价涨幅已经超过35%！
而在房价走高的同时，奉化地铁沿线新盘“开一次、光一次”的神话，也在年底被打破。像地铁琎琳站、大成东路站附近的新盘，开盘时的去化率，低的只有50%多点了。
这两年，北仑主城区、小港、姜山、杭州湾新区等板块，都经历了新盘动辄“光盘”-价格上涨-去化率降低的过程。
显然，不存在无限上涨的房价！房价涨到一定程度后，对于购房需求的抑制作用是相当明显的。短期内，一个区域的房价“天花板”，通过新盘的去化情况是可以感受到的，也会切实表现出来。
当然，相比新房，年宁波二手房的价格涨幅令人感受更强烈些，特别是“公民同招”*策施行后，一些优质学区内的“老破小”二手房涨幅较大。
从另一个角度观察，也正是在二手房价格的持续上涨中，一些限价的新盘才会有了明显的“一二手倒挂”现象，才会热卖。
如果接下来没有“一二手倒挂”的现象，宁波楼市又会呈现怎样的景象呢？
展望
限售房解禁潮会不会来临？
也许，从年开始，“一二手倒挂”这个名词会开始接受考验。
宁波于年10月1日起施行市五区商品住宅限售两年的*策。按照本地市场机构华星研策的测算，从年开始的三年，宁波将会迎来限售房的“解禁潮”，三年总套数，约有10.8万套之巨！
如果二手房市场供应量因此大增，房东除了要和限价新盘“抢”买家，还要和其他房东竞争，其中一些急需资金的房东，会不会降低售价？
值得注意的是，在年的最后两个月，市六区二手住房的成交套数有了明显的回升。据房产中介人士反映，其中相当一部分原因是：临近年底，一些急着用钱的房东降价售卖。
年，新房和二手房之间的价差会不会缩小，进而导致“一二手倒挂”的趋弱甚至消失？可能是各界都会
